Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Satışı Vergilendirilir mi? Güncel Rehber

Gayrimenkul satışı yapan gerçek kişiler için en kritik sorulardan biri şudur:
5 yıl içinde satılan konut veya arsa için gelir vergisi ödenir mi? Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı bilgilere göre, bedel karşılığı edinilen gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması halinde doğan kazanç, değer artışı kazancı kapsamında gelir vergisine tabidir.

Bu yazıda;

5 yıllık sürenin nasıl hesaplandığını
İktisap tarihinin nasıl belirlendiğini
Değer artışı kazancının nasıl hesaplandığını
2025 yılı istisna tutarını
Beyan ve ödeme sürecini

detaylı şekilde ele alıyoruz.

5 Yıl İçinde Satılan Gayrimenkul Vergiye Tabi mi?

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığında edindikleri konut, arsa veya işyeri gibi gayrimenkulleri, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satmaları halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, 5 yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmasıdır.

Örneğin:

10 Şubat 2021 tarihinde alınan bir konut
10 Şubat 2026 tarihinden önce satılırsa

değer artışı kazancı doğabilir.

5 yıllık sürenin dolmasından sonra yapılan satışlarda ise gelir vergisi uygulanmaz.

İktisap Tarihi Nasıl Belirlenir?

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap tarihi olarak kural olarak tapuya tescil tarihi esas alınır.

Ancak bazı özel durumlarda taşınmaz tapudan önce fiilen kullanıma bırakılmış olabilir. Bu gibi durumlarda;

Tahsis belgesi
Teslim tutanakları
Elektrik, su, doğalgaz faturaları

gibi belgelerle ispatlanması halinde fiili kullanım tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilebilir.

Miras Kalan Gayrimenkuller Vergilendirilir mi?

İvazsız olarak (miras yoluyla) edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmez.

Dolayısıyla miras kalan bir taşınmazın satılması halinde 5 yıl şartı aranmaz ve gelir vergisi doğmaz.

Değer Artışı Kazancı Nasıl Hesaplanır?

Vergilendirilecek değer artışı kazancı, satış bedelinden belirli tutarların düşülmesi suretiyle hesaplanır.

Satış bedelinden;

Gayrimenkulün maliyet bedeli
Satış nedeniyle satıcı üzerinde kalan giderler
Ödenen vergi ve harçlar

indirilir.

Kalan tutar, vergilendirilecek değer artışı kazancıdır.

Yİ-ÜFE Endeksleme Nasıl Uygulanır?

Gayrimenkulün iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak hesaplanabilir.

Ancak endeksleme yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekir.

Bu uygulama, maliyet bedelini artırarak vergilendirilecek kazancı azaltabilir.

2025 Yılı Değer Artışı Kazancı İstisnası Ne Kadar?

2025 takvim yılı için değer artışı kazancı istisna tutarı 120.000 TL’dir.

Elde edilen kazanç bu tutarı aşmıyorsa beyanname verilmez.
Aşıyorsa yalnızca istisna tutarını aşan kısım vergilendirilir.

Beyan ve Ödeme Süreci Nasıl İşler?

2025 yılında yapılan satışa ilişkin değer artışı kazancı, 2026 yılında beyan edilir.

📌 Beyan dönemi: 1 – 31 Mart 2026
📌 Birinci taksit (damga vergisi ile birlikte): 31 Mart 2026
📌 İkinci taksit: 31 Temmuz 2026

Beyan işlemi Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden yapılabilir.

Sonuç

Gayrimenkullerin 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda vergilendirme söz konusu olabilir. İktisap tarihi, Yİ-ÜFE endekslemesi, istisna tutarı ve beyan süreci doğru şekilde değerlendirilmelidir.

Özellikle satış planlaması yapılmadan önce, 5 yıllık sürenin doğru hesaplanması ve değer artışı kazancının doğru tespit edilmesi önem taşır.

Bu konuda ilgili mevzuatı inceleyebilirsiniz; Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Broşürü Yayınlandı